Die Rechnung für die Ferienwohnung: 7 % und die Kurtaxe extra.

7 % für die Wohnung, 19 % für Extras

Wer eine Ferienwohnung kurzfristig vermietet, berechnet 7 % Umsatzsteuer, wie ein Hotel. Die 7 % gelten auch für alles, was unmittelbar der Übernachtung dient, selbst wenn du es extra berechnest: die Endreinigung, Bettwäsche und Handtücher, Strom und ein Haustier, das mit in der Wohnung wohnt.

19 % tragen Leistungen, die nicht unmittelbar der Übernachtung dienen, und zwar auch dann, wenn sie schon im Preis enthalten sind: WLAN, Sauna und Wellness, Sportgeräte und ein Stellplatz für das Auto. Frühstück rechnest du getrennt von der Übernachtung ab, seit dem 1. Januar 2026 mit 7 % auf die Speisen und 19 % auf die Getränke.

Quellen: § 12 Abs. 2 Nr. 11 und 15 UStG, Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitt 12.16 Abs. 4, 5 und 8, BMF-Schreiben vom 22. Dezember 2025.

Die Kurtaxe als eigene Zeile

Schuldet nach der Satzung allein der Gast die Kurtaxe und du ziehst sie nur für die Gemeinde ein, ist sie ein durchlaufender Posten. Sie gehört nicht zu deinem Entgelt, und auf sie fällt keine Umsatzsteuer. Schuldest du sie gemeinsam mit dem Gast, musst du belegen, dass du sie nur weiterreichst. Auf der Rechnung steht sie am klarsten als eigene Zeile ohne Steuersatz, mit Personen und Nächten.

Macht das Gesetz oder die Satzung dich selbst zum Schuldner, wie bei der Übernachtungsteuer in Berlin, gehört der Betrag zu deinem Preis und trägt wie die Übernachtung 7 %. Den Satz deines Orts mit Quelle findest du unter Kurtaxe je Ort.

Kurtaxe und Umsatzsteuer im Einzelnen →

Quellen: § 10 Abs. 1 UStG, Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitte 10.1 Abs. 6 und 7 und 10.4.

Was auf die Rechnung gehört

Name und Anschrift von dir und deinem Gast, deine Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, das Ausstellungsdatum und eine fortlaufende Rechnungsnummer. Dazu der Zeitraum des Aufenthalts, was du geleistet hast, das Entgelt getrennt nach Steuersätzen und zu jedem Satz die Steuer. Rechnet ein Programm die Steuer aus, darf sie je Steuersatz in einer Summe stehen, wenn bei jedem Posten sein Satz steht.

Eine Buchungsbestätigung ist schon eine Rechnung, wenn sie über den Aufenthalt abrechnet. Wie das Dokument heißt, spielt keine Rolle. Liegt der Gesamtbetrag bei höchstens 250 €, genügt eine Kleinbetragsrechnung mit deinem Namen und deiner Anschrift, dem Datum, der Leistung und dem Betrag mit Steuersatz.

Quellen: § 14 Abs. 1 und 4 UStG, § 32 UStDV, § 33 UStDV.

Wer eine Rechnung bekommen muss

Einem Gast, der privat bucht, musst du keine Rechnung ausstellen; bittet er darum, kannst du sie trotzdem schreiben. Bucht ein Unternehmen für sein Unternehmen, etwa für eine Dienstreise, oder eine juristische Person, musst du die Rechnung innerhalb von sechs Monaten ausstellen.

Quellen: § 14 Abs. 2 UStG, Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitt 12.16 Abs. 10.

Als Kleinunternehmer

Seit 2025 sind deine Umsätze steuerfrei, wenn dein Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet. Die 100.000 € sind eine harte Grenze: Schon der Umsatz, mit dem du sie überschreitest, ist steuerpflichtig. Gezählt werden alle deine steuerbaren Umsätze als Unternehmer, nicht nur die aus der Ferienwohnung. Steuerfreie Umsätze wie die langfristige Vermietung einer Wohnung zählen nicht mit.

Auf deiner Rechnung steht dann keine Umsatzsteuer, sondern ein Hinweis auf die Steuerbefreiung, etwa „Steuerbefreiung für Kleinunternehmer nach § 19 UStG, es wird keine Umsatzsteuer berechnet.“ Weist du trotzdem Umsatzsteuer aus, kann das Finanzamt sie von dir verlangen, vor allem bei Rechnungen an Unternehmen. Eine fortlaufende Rechnungsnummer ist für dich keine Pflicht, aber üblich.

Quellen: § 19 UStG, § 34a UStDV, Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitte 19.1 Abs. 2, 19.2, 14.5 Abs. 14, 14.7a Abs. 1 und 14c.1 Abs. 1a und 2.

Wenn der Gast storniert

Eine Stornogebühr nach deinen Bedingungen ist in der Regel Schadensersatz und kein Entgelt für eine Leistung. Auf sie fällt keine Umsatzsteuer, und du weist auch keine aus. Verlangst du ohne vereinbarte Stornoregel den vollen Preis, klärst du die Steuer am besten mit deiner Steuerberatung.

Hast du für den Aufenthalt schon eine Rechnung geschrieben, berichtigst du sie am besten mit einem Dokument, das ihre Nummer nennt, etwa einer Stornorechnung.

Quelle: Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitte 1.3 Abs. 1, 12.16 Abs. 6 und 14.11 Abs. 1.

E-Rechnung für Firmengäste

Eine E-Rechnung ausstellen musst du nur, wenn ein Unternehmen aus Deutschland für sein Unternehmen bucht. Bis Ende 2026 darfst du auch ihm noch eine Rechnung auf Papier schicken, als PDF, wenn es damit einverstanden ist. Für Aufenthalte im Jahr 2027 geht das weiter, wenn dein Gesamtumsatz 2026 höchstens 800.000 € betrug und die Rechnung bis Ende 2027 rausgeht. Ab 2028 muss die Rechnung an ein Unternehmen eine E-Rechnung sein, zum Beispiel eine XRechnung. Kleinunternehmer und Rechnungen bis 250 € sind ausgenommen.

Empfangen können muss jeder Unternehmer E-Rechnungen schon seit 2025, auch als Kleinunternehmer; dafür genügt dein E-Mail-Postfach. In Keyset geht bei einer Rechnung an ein Unternehmen die XRechnung mit dem PDF per Mail an den Gast, wenn Firma und E-Mail des Gasts und Telefon und Steuernummer deines Betriebs eingetragen sind.

Quellen: § 14 Abs. 2 UStG, § 27 Abs. 38 UStG, § 33 und § 34a UStDV, Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitt 14.1 Abs. 2, 5 und 7.

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